滞納している家賃も借金の一種ですから、法律上は債務整理で減額・免除することができます。督促に追われて「もう払いきれない」と感じているなら、まず債務整理できるかどうかを検討してみましょう。
なお、家賃には5年の時効もありますが、大家さんが5年も請求せずに放置するケースは稀なため、現実的な対処法としては債務整理が中心になります。
このページでは、滞納家賃を債務整理する方法と注意点、そして「保証会社を使っているかどうか」で対応がどう変わるかについて解説します。
滞納している家賃は債務整理できる
経済的にどうしても家賃が払えないなら、債務整理することをおすすめします。法律上は、滞納家賃も借金の一種ですから、債務整理をすれば滞納している家賃も減額・免除することができます。
債務整理とは、法的に認められている借金を減額する方法です。「自己破産」が有名ですが、自己破産よりデメリットの少ない「任意整理」や「個人再生」という方法もあります。
時効援用という選択肢もあるが現実的ではない
滞納家賃の時効は5年です。5年間何もなければ時効が適用され、時効を援用することで家賃を払う必要はなくなります。
全ての家賃支払い義務がなくなるわけではなく、時効が適用されるのは「5年を超えた分だけ」です。また、時効までの5年間に一度でも家賃を払う、大家さんに「支払います」と言ってしまう、訴訟を起こされるといったことがあると時効が中断され、支払い義務は消えません。
5年も家賃を請求しない大家さんなんて滅多にいませんから、時効援用を待つのはあまり現実的な方法ではなく、債務整理の方が確実な手段といえます。
時効援用について詳しくは『借金の時効援用とは？条件・手続き・注意点をわかりやすく解説』をご覧ください。
滞納家賃を債務整理する際の3つの注意点
1. 通知を送ると立ち退きを求められやすい
債務整理手続きを弁護士に依頼すると受任通知が送られますが、通知を行った時点でアパートからの立ち退きを求められることが多いです。
賃貸物件の大家さんや管理会社からすれば、家賃を払わない人に住んでもらうメリットがないからです。家賃を債務整理するのですから、大家さんから「出て行ってくれ」と言われるのはしょうがないでしょう。
家賃を滞納してから立ち退き請求されるまでの流れ
不動産管理会社では、家賃の滞納が3カ月続いた人に立ち退きを求める場合が多いです。裁判所から建物明渡請求が認められやすくなるのも、3～4カ月以上家賃を滞納した頃からです。
賃貸物件のオーナーや管理会社は、そこに住んでいる人が家賃滞納しても強制的に追い出せるわけではありません。裁判所に建物明渡請求の申し立てを行い、裁判所の判決が確定してはじめて強制執行の申し立てを行います。
立ち退き請求までの流れは、以下のようになります。
- 3カ月滞納している借主には電話・家庭訪問・内容証明郵便などで催促する
- 貸主が裁判所に「建物明渡請求」を申し立てる
- 裁判所から判決が確定される
- 貸主が裁判所に明渡しの強制執行を申し立てる
- 通常は1カ月以内に立ち退くように催告がなされ、執行官による強制執行が実施される
強制執行は、執行官が連れてきた業者が、部屋にある物をすべて撤去して強制的に明け渡しが行われます。撤去されたものは、業者が倉庫で預かります。
訴訟を起こしてから強制執行が実施されるまで半年程度はかかります。
2. 連帯保証人に請求がいく
賃貸契約をした際に家賃保証会社を使っているなら話は別ですが、連帯保証人をつけている場合は、「家賃を債務整理の対象にすると、連帯保証人が返済請求される」ことに注意してください。
債務整理したからといって、借金自体が消滅するわけではありません。家賃の支払い義務が連帯保証人に移動し、連帯保証人に取り立てがいきます。
連帯保証人に知られずに家賃の債務整理をすることは不可能ですし、迷惑もかけてしまいます。弁護士や司法書士はもちろん、連帯保証人になっている人とよく話し合ってください。
3. 債務整理するにも弁護士費用が必要
債務整理するためには弁護士費用がかかります。お金がなくて家賃を払えないのに、高額な弁護士費用を支払うのは厳しいですよね。
しかし、今手元にお金がなくても弁護士に債務整理を依頼することはできます。弁護士が債務整理の受任通知を送ると、支払い義務が一時的にストップし、債権者は債務者に対して取り立てできなくなるからです。
詳しくは『お金がなくて債務整理の弁護士費用を払えない時の対処法』をご覧ください。
保証会社を利用しているかどうかで対応が変わる
近年の賃貸契約では、連帯保証人の代わりに「家賃保証会社（賃貸保証会社）」の利用を求められるケースが主流になっています。滞納家賃を債務整理するときも、保証会社を使っているかどうかで状況が変わります。
家賃保証会社とは
家賃保証会社とは、入居者と契約を交わすことで、家賃を滞納した際に大家さんへの支払いを肩代わりする「代位弁済」を行う会社です。全保連・日本賃貸保証（JID）・Casaなど複数の会社があります。
契約時には保証料を支払うほか、代位弁済が発生した場合は、その分を保証会社に対して支払う義務を負います。
保証会社ありの場合、滞納がすぐには大家さんに伝わらない
保証会社がついている契約では、通常、家賃は毎月保証会社から大家さんへ振り込まれます。借主が家賃を滞納しても、保証会社が立て替えて支払っている間は、大家さんはすぐには滞納の事実に気づきません。
ただし、滞納が続いて保証会社が代位弁済をやめたり、保証会社から大家さんへ連絡が入ったりすると、そこから先は保証会社ありの契約であっても立ち退きを求められる可能性があります。
信販系の保証会社は信用情報への影響に注意
保証会社ありの場合は、連帯保証人への直接の請求という心配は少なくなりますが、保証会社自体から代位弁済分の一括請求がくる点、信販系の場合は信用情報への影響がある点に注意しておきましょう。
手続き別・家賃の扱い方
任意整理の場合：家賃だけは対象から外すことが多い
任意整理は、整理する借金を自分が自由に選べる手続きです。法律上は、滞納している家賃も任意整理で減額できます。
しかし、連帯保証人に請求がいきますし、現在住んでいる家から出ていかなければならなくなってしまいます。住む場所の確保だけはしなければいけませんから、家賃だけは整理対象から外すことが多いです。なんとか家賃だけは支払い、その他の借金（クレジットカード・消費者金融・銀行ローンなど）を整理して生活再建を目指すことができます。
個人再生の場合：家賃の扱いは契約タイプによって変わる
個人再生でも、滞納家賃を再生計画の対象に含めることは可能です。ただし、保証会社がついていない契約では大家さんが滞納にすぐ気づきやすく、個人再生の手続き中に契約を解除されるリスクが任意整理よりも意識されやすい傾向があります。住まいを維持したい場合は、家賃だけは別に支払い続けるという判断も検討されます。
自己破産の場合：家賃だけは払った方がよい
自己破産をすれば、滞納している家賃も免除される可能性が高いです。しかし、それでも立ち退き請求はされてしまいます。
自己破産で家賃を踏み倒すかどうかは慎重に検討しなければいけません。家賃を優先的に支払うことは偏頗弁済（へんぱべんさい）での免責不許可事由にはなりませんから、なるべく支払った方がよいでしょう。
自己破産と賃貸の関係については、『自己破産すると賃貸（マンション・アパート）はどうなる？住み続けられる条件と注意点』で詳しく解説しています。
家賃は債務整理で減額・免除できる負債（非免責債権との違い）
アパートの家賃も携帯電話の未払い料金も消費者金融のキャッシングも債務整理で減額できますが、債務整理できない負債もあります。これが「非免責債権」と呼ばれるものです。
税金や社会保険料、子供の養育費、刑事罰の罰金などは、債務整理をしても免除されないと法律で定められています。家賃はこれらとは異なり、債務整理によって減額・免除の対象にできる負債です。
債務整理後に新しく賃貸物件を借りられるか
債務整理を行うと信用情報機関に事故情報が登録され、いわゆる「ブラックリスト」状態になります。新しくクレジットカードを作ったり借り入れを行ったりすることができなくなり、一時的に銀行口座が凍結されることもあります。
新しく賃貸物件を借りる場合、この影響を受けるかどうかは、利用する保証会社のタイプによって変わります。
- 信販系の保証会社を利用する物件：信用情報の事故情報が審査に影響する可能性がある
- 信販系以外（独立系）の保証会社を利用する物件：信用情報の照会を行わないことが多く、影響を受けにくい
- 連帯保証人を立てられる物件：保証会社の審査自体が不要になる
不動産会社に「保証会社を選べるか」「信販系以外の保証会社に対応しているか」を確認することで、債務整理後でも賃貸契約できる可能性が高まります。
関連：債務整理してブラックリスト状態になっても賃貸物件の審査や更新に問題ない？
家賃に関するよくある質問
Q. 今の家に保証会社がついていれば、滞納してもすぐには出ていかなくて済みますか？
保証会社が代位弁済を続けている間は大家さんに滞納が伝わりにくいですが、代位弁済が止まったり保証会社から連絡が入ったりすると、立ち退きを求められる可能性があります。油断はできません。
Q. 家賃を債務整理の対象にすると、必ず引っ越さなければいけませんか？
受任通知の送付をきっかけに立ち退きを求められることが多いため、基本的には新居への引っ越しを前提に考えておく必要があります。
Q. 連帯保証人に迷惑をかけたくない場合はどうすればいいですか？
家賃だけを整理対象から外し、他の借金のみを債務整理する方法があります。連帯保証人になっている人には、事前によく話し合っておくことをおすすめします。
まとめ
この記事をまとめると下記のようになります。
- 滞納している家賃は、債務整理すれば減額・免除できる
- 時効援用という方法もあるが、大家さんが5年も放置することは少なく現実的ではない
- 債務整理の通知を送った時点で立ち退きを求められやすいので、引っ越しを前提に考える
- 連帯保証人がいる場合は、滞納家賃の支払い請求が連帯保証人にいく
- 保証会社がついている場合は、信販系かどうかで信用情報への影響が変わる
- 任意整理なら家賃を整理対象から外すのが一般的で、自己破産しても家賃だけは払う人が多い
- 債務整理後も、保証会社のタイプを選べば新しく賃貸物件を借りられる
現在の家賃が高いなら、債務整理で滞納家賃を整理し、家賃の安い新居へと引っ越して生活を立て直すことも選択肢のひとつです。自己破産と賃貸の関係についてさらに詳しく知りたい方は、『自己破産すると賃貸（マンション・アパート）はどうなる？住み続けられる条件と注意点』もあわせてご覧ください。
