住宅ローンの支払いが滞って4か月~8カ月ほど経つと、金融機関が裁判所に競売の申し立てをします。そして、裁判所からあなたに『競売開始決定通知』が届きます。

競売開始決定通知とは、文字通りに『あなたの保有する不動産を競売で売却する手続きが開始した』というお知らせです。放っておくと、競売手続きが進んで自宅を手放すことになります。

裁判所から競売開始決定通知が届いても、何もせずに競売が終わるのをそのまま待つ人が多いです。結果として不動産売却相場よりも3~4割ほど安く手放してしまっています。

しかし、任意売却という手続きをすることで、競売開始決定通知が届いてからでも、競売を取り下げてもらえる可能性があります。

任意売却は一般的な不動産売却相場に近い価格で売却することができるため、競売よりは高く売却できるだけでなく、売却代金でローン残債を全額支払えることだってあります。

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競売の流れ

競売開始決定通知が届いてから、競売で家が売却されるまで流れは、下記のようになります。

  1. 競売開始決定

    あなたの家に競売開始決定通知が届きます。

  2. 現況調査

    裁判所から執行官と鑑定人がやってきて家の中を調べます。

  3. 入札通知書

    入札期間などの日程や、売却基準価額などが発表されます。任意売却するなら、この頃が最後のチャンスです。

  4. 入札の公告

    物件が一般に公開されます。

  5. 入札開始

    あなたの家を買いたいと思った人が入札します。

  6. 開札

    一番高額の入札者が物件を落札します。法律上は、この日の前日までなら競売の取り下げが可能です。

  7. 売却許可

    開札期日からおよそ1週間後に売却許可決定がなされます。

  8. 代金納付

    落札者が競売代金を裁判所に納めます。

  9. 所有権移転登記

    この日から不法占拠状態になります

※競売開始決定から所有権移転登記までは早くても半年程度かかります。

現況調査は拒否できない

通知から1カ月ほど経つと、裁判所の執行官が不動産鑑定士とともにやってきて、物件の現況調査を行います。家の中を調べて写真を撮り、どんな事情があったかを聞かれます。

現況調査を行う執行官には、強制的に自宅に立ち入る権利や、鍵を開ける権利があります。あなたが家の中を調べられるのが嫌でも、拒否することはできません。

現況調査をもとに売却基準価額が決められ、入札通知書が届きます。物件資料(物件明細書,現況調査報告書及び評価書等の3点セット)は裁判所や不動産競売物件情報サイト(BIT)などで公開されます。

任意売却が間に合うのはいつまで?

住宅ローンの債権者は銀行などの金融機関です。担当者一人の一存で決まるのではなく、社内で会議を経て取り下げを決定します。

開札前日までは競売の取り下げが可能ですが、実際には入札が始まってから債権者が競売取り下げに応じてくれることはないでしょう。

現実的には、入札通知書が届いた頃が、任意売却の手続きが間に合う可能性のある最後のチャンスとなります。

入札通知書が届いてから入札期日までの2カ月の間に、任意売却手続きを取りまとめなければいけません。

任意売却で売却先を見つけるにもある程度の時間は必要です。早ければ早いほど高く売れるチャンスがありますから、競売開始決定通知が届いた時点で任意売却を検討しましょう。

いくら任意売却をしようと思っても、競売までの期間が残り少なければ競売で落札される可能性が高くなります。開き直っても競売を待つのではなく、まずは任意売却の専門家に相談してみてください。

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